А потом начинаются суды, которые должны решить, кто из покупателей недвижимости получит право требовать убытки, а кто - ключ от квартиры и реальные квадратные метры.

В случае, о котором идет речь, именно такая коллизия дошла до Верховного суда. И он объяснил, что важно учитывать в подобном споре. ВС напомнил коллегам, что в подобных ситуациях прежде всего следует устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности будет его.

А теперь приведем важные детали этой истории. Она началась с того, что одна жительница Краснодарского края оплатила квартиру в строящемся доме. Застройщик, а это был индивидуальный предприниматель, должен был передать ей ключи через два года. Но своих обязательств перед покупательницей он не выполнил.

Этот индивидуальный предприниматель из-за проблем в бизнесе спустя время заключил договор о совместной деятельности с одним из местных ООО. По условиям этого договора общество стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика. Еще через полтора года Армавирский горсуд Краснодарского края признал за этой фирмой право собственности на квартиру, которая изначально должна была достаться первой покупательнице.

Достроенную квартиру захотел купить некий гражданин. Он заключил с фирмой-застройщиком договор купли-продажи, по которому фирма должна была сначала зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, а потом передать ее ему. Но фирма этого не сделала. Тогда покупатель отправился в суд, где потребовал признать за ним право собственности на квадратные метры. Спор первым заметил портал Право ru.

Армавирский горсуд Краснодарского края удовлетворил его требования, посчитав, что договор и действия сторон "были направлены на создание спорной недвижимости и ее передачу истцу". А вот первая покупательница узнала об этом решении суда только после того, как его рассмотрела уже вторая инстанция - горсуд. Гражданка подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к фирме и второму покупателю. Она потребовала признать право собственности на спорную квартиру за ней.

Краевой суд рассмотрел дело и встал на сторону первой покупательницы, признав ее собственницей квартиры. Суд заявил, что когда первый застройщик и второй заключили договор о совместной деятельности, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. Среди них была и обязанность завершить строительство, ввести спорный объект в эксплуатацию и передать квартиру в нем покупательнице. Кассационный суд с этим решением согласился. А вот второй покупатель - нет. И пожаловался в Верховный суд.

А ВС сказал: по статье 398 Гражданского кодекса, если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему. Если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то преимущество у того, кто первый предъявил иск. Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность.

При нескольких кредиторах преимущество у того, в пользу которого обязательство возникло раньше

Применительно к недвижимости эта формула разъясняется в постановлении Пленума ВС N 10 и Пленума ВАС (N 22 от 29 апреля 2010 года). Там говорится: если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о госрегистрации права собственности того лица, которому недвижимость уже передана во владение. Другим покупателям остается только требовать от должника убытков, добавила гражданская коллегия.

Вот этого и не учел краевой суд. Он допустил ошибку, не проверив, передана ли спорная квартира во владение кого-либо из истцов, сказал Верховный суд. Он отменил акты апелляции и первой кассации, направив дело на новое рассмотрение в краевой суд.

Эксперты рады такому решению. По их словам, "двойная продажа" квартир - насущная проблема. И вывод, к которому пришел Верховный суд в этом деле, вполне соответствует сложившейся практике. ВС и ранее указывал, что при рассмотрении подобных споров нужно прежде всего выяснить, передавалась ли недвижимость во владение кого-либо из покупателей.

Определение Верховного суда N 8-КГ21-16-К4.