В 2021-2025 годах лишь 16 процентов офисных помещений в Москве реализовывались блоками или этажами (не целиком), рассказал замруководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Артем Соломеннов. Но в структуре нового строительства 2026-2030 годов эта доля увеличилась уже до 64 процентов. По итогам III квартала нынешнего года экспонируемый объем офисных площадей в строящихся и проектируемых проектах, реализуемых на продажу блоками и этажами, достиг 768 тысяч квадратных метров, что в 4,5 раза больше, чем в 2023 году. Этому способствовало возведение зданий в рамках комплексного развития территорий. Но еще один существенный фактор - высокие ставки по кредитам.

На небольшие офисы есть спрос и со стороны инвесторов, и со стороны компаний

Девелоперы в большинстве случаев сейчас работают с заемным финансированием - как на стадии приобретения земельных участков, так и при строительстве, поясняет директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. На фоне высокой ключевой ставки и роста себестоимости долгосрочная арендная модель с окупаемостью более 10 лет перестала сходиться. Продажа позволяет значительно быстрее вернуть вложенные девелопером средства, поэтому такой формат и стал доминирующим. Продажа офисов небольшими блоками полностью себя оправдывает как бизнес-решение, отмечает Захарова. На такие помещения есть спрос и со стороны компаний, которые приобретают офис для себя, и со стороны частных инвесторов, которые планируют сдавать его в аренду.

В Санкт-Петербурге, где рынок офисной недвижимости исторически был рынком аренды, сейчас тоже развивается механизм строительства и продажи офисов блоками, отмечает заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF GROUP в Санкт-Петербурге Наталия Киреева. Ранее строительство качественных бизнес-центров, в которых отдельные офисы предлагались на продажу, носило единичный характер. Развитие этого формата сдерживали несколько факторов. Так, для инвестора наиболее привлекателен актив, принадлежащий одному собственнику и сданный одному или нескольким арендаторам по долгосрочным договорам. Наличие нескольких собственников делает объект менее ликвидным и усложняет управление им. Компании же предпочитали 11-месячные договоры аренды, которые позволяют сохранять мобильность при необходимости расширения, сокращения площади или смены локации. Сейчас ситуация меняется, в том числе из-за изменения рыночной конъюнктуры. Новые градостроительные условия и необходимость диверсификации рисков привели к активному выходу жилищных девелоперов на рынок офисной недвижимости. В ближайшие три года объем предложения на первичном рынке офисов на продажу продолжит расти. При этом спрос будет расти медленнее предложения и останется крайне чувствительным к цене.

Застройщикам продажа офисов небольшими блоками или этажами позволяет быстрее привлечь деньги. Для владельцев же этих помещений механизм может привести к некоторым проблемам в будущем.

К 2030 году будет очень много зданий бизнес-центров, где много собственников, а к 2035 году увеличится число проблемных объектов, считает управляющий партнер Code Гурген Шекоян. Владельцам будет очень сложно договориться между собой о том, что нужно, например, обновить объект, поменять лобби, входные группы, фасадные решения. Всегда есть часть владельцев, которые не хотят никаких инвестиций.

Для рынка, где офисы продаются блоками, важно, насколько проект изначально рассчитан на качественное долгосрочное управление, считает коммерческий директор October Group Александр Ширяев. В бизнес-центрах класса А эту задачу решает сильная управляющая компания. Она отвечает не только за содержание здания и клининг, но и за охрану, администраторов, сервис и общую атмосферу. Профессиональное управление помогает собственникам поддерживать единые стандарты и договариваться о ремонте общих зон.

Однако, отмечает Шекоян, через некоторое время собственники, которые часто чем-то недовольны, могут поменять управляющую компанию, считая, что следующая точно будет лучше. Через несколько лет может смениться и часть самих собственников, и уже трудно будет вспомнить, о чем все договаривались на старте. При этом каждый собственник небольшого офиса уверен, что отремонтировать свои площади и сдать их в аренду он вполне может самостоятельно, а управляющая компания берет слишком высокую плату.

В офисах при жилых комплексах, где единая с жилыми помещениями управляющая компания, такая проблема стоит менее остро, считает замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Заводить сюда классическую офисную управляющую компанию обычно смысла нет - площади не так велики. А собственники в отличие от более крупных предпринимателей, базирующихся в бизнес-центрах, здесь обычно не хотят хлопот с содержанием недвижимости и больше доверяют управляющей компании.