Предметом судебных разбирательств стали два участка по 12 соток каждый, расположенные в Шпаковском округе Ставрополья. Местный житель арендовал их в 2024 году, чтобы организовать здесь ЛПХ. Вскоре он построил на них сборно-щитовые дома, зарегистрировал недвижимость и обратился к местной власти с просьбой о выкупе земли без торгов. Такое право дает закон, если на арендованном участке есть зарегистрированное капитальное строение. Так участок обходится дешевле, чем в случае проведения аукциона.

Однако местные власти арендатору отказали, указав на то, что в одном из домов на момент обращения не были закончены фасадные работы, а другой не был подключен к коммуникациям. Тогда арендатор пошел в суд.

Суд первой инстанции посчитал отказ муниципалитета незаконным и обязал чиновников повторно рассмотреть предложение арендатора. Апелляционная инстанция поддержала это решение, однако в кассации оно не устояло. Последняя указала на то, что покупка участков существенно нарушает условия договора аренды, а наличие на них недвижимости не влияет на право истца выкупить землю.

Коллегия по административным делам ВС РФ отменила определение кассации и оставила в силе решения нижестоящих судов, указав, что земельное законодательство гарантирует исключительное право на приобретение земельных участков собственникам расположенных на них зданий или сооружений.

Как рассказал корреспонденту "РГ" старший юрист компании "Рустам Курмаев и партнеры" Владислав Гейтс, в данном споре столкнулись два принципа земельного законодательства. С одной стороны - публичная земля по общему правилу реализуется через торги, с другой - судьба участка зависит от построенного на нем здания. Кассация отдала приоритет первому принципу и посчитала, что досрочный выкуп земли фактически направлен на пересмотр итогов аукционов и согласованных сроков и цены аренды. Однако Земельный кодекс прямо закрепляет исключительное право собственника здания приобрести участок под ним без торгов, при этом оно не зависит от того, каким образом участок был получен изначально.

- Верховный суд обоснованно исходил из того, что право собственности на дома зарегистрировано и никем не оспорено, а незавершенная обшивка фасада или отсутствие подключения к сетям сами по себе это право не опровергают. При этом важно понимать, что Верховный суд не обязал администрацию продать землю напрямую, а оставил в силе решение о повторном рассмотрении заявлений, поэтому окончательное решение по-прежнему остается за муниципалитетом, - пояснил эксперт.

Он также отметил, что отказать в выкупе муниципалитет может только по основаниям, которые указаны в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.

- На практике чаще всего отказы связаны с тем, что построенный объект не соответствует целевому назначению участка (например, когда вместо жилого дома возведена хозяйственная постройка). Также причиной отказа может стать наличие объекта незавершенного строительства или самовольной постройки. Отдельно суды оценивают ситуации, когда небольшой объект, формально подпадающий под признаки недвижимости, возводится исключительно для того, чтобы обойти торги и получить землю в собственность по льготной цене, - указал Владислав Гейтс.

При выборе участка в аренду под строительство дома прежде всего стоит проверить категорию земель и вид разрешенного использования участка. Например, если речь идет о личном подсобном хозяйстве, то жилой дом можно построить только на приусадебном участке в границах населенного пункта, а на полевом участке строительство жилья не допускается.

- Также необходимо изучить правила землепользования и застройки, которые устанавливают допустимые параметры строительства, проверить наличие охранных и иных зон с ограничениями и заранее выяснить реальную возможность подключения к сетям. Не менее важно внимательно прочитать договор аренды, поскольку нарушение его условий, будь то просрочка платежей или ненадлежащее содержание участка, часто становится поводом для отказа в выкупе. После завершения строительства право собственности на дом лучше зарегистрировать как можно быстрее, пока действует договор аренды, - заключил эксперт.