Сегодня в законодательстве отсутствует полноценное регулирование отношений внутри территорий, которые принято называть коттеджными поселками, говорит председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. В результате возникают ситуации, когда дороги, инженерные сети и другие объекты инфраструктуры находятся в собственности третьих лиц, а жители сталкиваются с ограничениями доступа к своим домам и необоснованными требованиями по оплате.

В редакцию регулярно обращаются жители, которых собственники участков с, казалось бы, общим имуществом ставят в почти безвыходные ситуации. Так, в одном из клубных поселков около деревни Лебедки в Смоленской области управляющая компания недавно объявила, что будет взимать тысячу рублей за каждый въезд через КПП на единственной дороге к домам. Жители деревни Бабаиха в Подмосковье жаловались в Госдуму на то, что застройщик требует 126 млн руб. за выкуп подъездной дороги или 800 тыс. руб. за ее аренду ежемесячно. Несогласным отключают коммуникации, к домам не может проехать даже скорая помощь. Похожая проблема - в коттеджном поселке "Журавлиное" в деревне Хиттолово Ленинградской области.

Сегодня часто дороги и инженерные сети находятся в собственности третьих лиц, а жители поселков сталкиваются из-за этого с ограничениями

Законопроект прежде всего направлен на то, чтобы такие проблемы не возникали в новых жилых комплексах. Закрепляется само понятие жилого комплекса, устанавливаются правила формирования и управления общим имуществом, порядок пользования дорогами, инженерными сетями и другими объектами инфраструктуры. То есть уже на этапе создания жилого комплекса должны быть понятны права и обязанности всех участников, поясняет депутат.

Ко второму чтению документ был существенно переработан. В нем, в частности, определяется, что такое общее имущество, устанавливается, что каждый житель поселка имеет право на долю общего имущества, пропорциональную размеру его участка. Собственники участков обязуются нести бремя содержания общего имущества, участвовать в оплате за него налогов и других обязательных расходов. Если имущество общего назначения принадлежит собственнику и не является общим имуществом, порядок пользования им определяется соглашением.

Если же стороны не договорились, то условия соглашения определяются судом. Оговаривается, что собственники вправе свободно и без взимания платы использовать для прохода и проезда к своим земельным участкам участки общего назначения, которые предназначены для удовлетворения общих потребностей проектом планировки жилого комплекса.

Предполагается, что закон в случае его принятия вступит в силу с марта 2028 года. Однако он не будет иметь обратной силы и не будет распространяться на уже существующие поселки.

Для последних ситуация сложнее, говорит Пахомов. "Мы не можем одним законом урегулировать все существующие проблемы - изъять дороги или инженерные сети у их законных собственников и передать жителям либо муниципалитетам, ввести ограничения по стоимости ресурсов, урегулировать кадастровую стоимость земель и т. д. Но это значит лишь то, что после введения нашим законопроектом в законодательное поле понятия "жилой комплекс" все эти вопросы получают возможность быть урегулированными в отраслевом законодательстве, чем мы обязательно займемся", - отметил депутат.

Принятие базового закона, по его словам, рассматривается как первый этап большой работы.

Проблема существует с 1990-х годов, когда коттеджные поселки только начали появляться

Проблема существует давно, с 1990-х годов, говорит вице-президент ГК "Мечта" Валерий Артемьев. Законодательством урегулированы отношения по формированию и управлению общим имуществом многоквартирных домов, порядок же владения и управления имуществом жилого комплекса не урегулирован, что ведет к разнообразным конфликтам и неминуемой деградации поселков. Любой из возможных вариантов решений приемлем, считает он, важнее, чтобы решение наконец было принято. При этом привести к однообразию уже действующие поселки, руководствуясь одним только здравым смыслом и юридической логикой, практически невозможно, уж очень многообразная практика сложилась, считает Артемьев. Здесь, по мнению эксперта, нужна смелость политического решения, чтобы законодатель сказал, какие правила будут действовать. И все с радостью это примут, поскольку у всех это наболевшая проблема.

Споры девелоперов с жителями часто возникают не из злого умысла, отмечает член правления Ассоциации деревянного домостроения Артур Хафизов. Девелоперы коттеджных поселков пытались навести порядок. Чтобы поддерживать инфраструктуру, нужно, чтобы все жители оплачивали коммунальные услуги. Если же кто-то не оплачивает, начинаются склоки среди жителей: почему мы платим, а другие нет. Из-за отсутствия законодательства девелоперы пытались решить этот вопрос самостоятельно. Если теперь это будет законодательно регулироваться, это большой плюс, что приведет к большему порядку в коттеджных поселках, полагает эксперт.

Если законопроект будет принят, он не начнет автоматически регулировать отношения в существующих малоэтажных жилых поселках, говорит зампредседателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Светлана Стонис. Для этого поселок должен получить статус жилого комплекса в том значении, которое вводит законопроект. Такое решение потребует поддержки не менее двух третей голосов собственников. Кроме того, потребуется разработать документацию по планировке территории, это дорогостоящая работа. Возможность того, что общее имущество находится в муниципальной собственности, законопроектом не предусмотрена, отмечает она.

Есть вопросы и к порядку управления. Собственники должны самостоятельно решить, будут ли они привлекать управляющую организацию, создавать товарищество собственников недвижимости или управлять поселком непосредственно. "Но что произойдет, если собрание не состоится или необходимого числа голосов набрать не удастся? В сфере многоквартирных домов предусмотрены механизмы участия органов власти. В рассматриваемом законопроекте аналогичного механизма я не вижу. Это существенный пробел", - считает Стонис.

Депутат Александр Аксененко ранее для борьбы с так называемым коттеджным рабством предлагал разработать специальный механизм передачи дорог и инженерных сетей, обслуживающих конкретный поселок, в общую собственность жителей или муниципалитетов. Начать стоило бы, по его мнению, с инвентаризации таких объектов инфраструктуры.