Интерес к вторичке за год вырос

С января по сентябрь нынешнего года, по данным bnMAP.pro, число сделок на вторичном рынке 13 городов-миллионников выросло на 23% (прошло 258 тыс. сделок против 210 тыс. годом ранее). Сильнее всего активность покупателей подскочила в Новосибирске (на 46,3%) и Красноярске (на 42,8%). В Санкт-Петербурге рост составил 17,9%, в Москве - 9,8%.

Одна из причин этого - снижение стоимости рыночной ипотеки, поясняют эксперты портала. В конце сентября 2025 года банки предлагали ипотеку на готовое жилье в среднем под 21,6%, а год спустя - примерно под 18,7%. В первую очередь это могло помочь тем, кто продает прежнюю квартиру и берет кредит только на доплату. Для покупателей, которым нужно брать в кредит большую часть стоимости жилья, ежемесячный платеж по-прежнему слишком высокий.

Средняя стоимость проданного объекта в исследованных городах выросла на 6,2% - до 9,90 млн руб., квадратный метр подорожал чуть больше - на 6,5% (до 208,5 тыс. руб.). Быстрее всего вторичное жилье дорожало в Москве (+13%, до 378,2 тыс. руб. за кв. м), Санкт-Петербурге (+12,8%, до 225 тыс. руб.) и Челябинске (+12,6%, до 101 тыс. руб.).

Вторая причина - изменение условий "Семейной ипотеки" с февраля, что могло повлиять на выбор между новостройкой и готовой квартирой. Если семья уже использовала льготу и следующую квартиру покупает по рыночной ставке, у нее больше оснований рассматривать вторичное жилье.

"Я только спросить"

С октября для большинства семей ставка по "Семейной ипотеке" стала выше, и с учетом более высоких цен на новостройки вторичный рынок, казалось бы, стал выигрывать у первичного. Но одновременно затормозилось снижение ставки ЦБ и ипотечных ставок.

В середине года, после череды снижений ключевой ставки и доходности банковских вкладов, на вторичном рынке активно шла реализация отложенного спроса: начался отток денег с депозитов, обращения в агентства - преимущественно целевыми, говорит руководитель офиса "Новослободский" "ИНКОМ-Недвижимости" Денис Васильев. С августа волна пошла на спад. Это обусловлено, в частности, стабилизацией ставки ЦБ и рентабельности депозитов, банки стали бороться за деньги вкладчиков и привлекать фондирование. Намерение вложить средства в недвижимость у людей не исчезло, но пока не время, решают многие и продолжают копить деньги на вкладах, параллельно анализируя рынок и просматривая варианты. Возобновился "квартирный туризм" (когда люди интересуются объектами, но не совершают покупки), отмечает Васильев. Если год назад и в январе-апреле этого года доля "туристов" в числе потенциальных покупателей составляла 40%, в мае-июле сократилась до 20%, то с августа и по настоящее время она вновь выросла до 50%. Стимулируется такое поведение и недостатком качественных квартир - некоторые хотели бы купить недвижимость сейчас, но просто не находят подходящее жилье.

Очень быстро раскупаются лоты по адекватным ценам, остаются квартиры, переоцененные на старте, говорит Васильев. Количество покупателей ограничено - депозиты для многих являлись средством накопления на покупку жилья, а когда рост стоимости недвижимости нивелирует доход со вклада, то и возможность переложить денежные средства не появляется.

Параллельно, отмечает Васильев, сокращается доля сделок со скидками и размер скидок. По итогам октября 66% сделок со вторичным жильем проходят с дисконтом. В начале этого года доля составляла 76%, год назад - 75%. Средний размер скидки сейчас 3,9%, в начале этого года был 4,4%, год назад - 5,4%. Это объясняется дефицитом ликвидных предложений: на один объект в моменте может быть несколько покупателей.

Цены выжидают

И покупатели, и продавцы сейчас, отмечают в компании "Жилфонд", часто занимают выжидательную позицию, число квартир и домов в экспозиции за октябрь в разных локациях сократилось на 15-40%. При этом цены вряд ли существенно изменятся, считает директор "Жилфонда" Александр Чернокульский. Продавец, который за более низкую цену не решит свою жилищную задачу, не станет отдавать квартиру с дисконтом только ради скорой сделки. Он скорее вообще снимет ее с продажи и сдаст в аренду - что сейчас и происходит. После традиционного сезонного спада спроса в январе-феврале спрос восстановится, но цены к тому времени, по его мнению, существенно не изменятся. Поскольку по прогнозу ЦБ средняя ключевая ставка в 2027 году составит 12,5-13,5%, более существенного снижения стоимости ипотеки не будет, так что и ипотека не будет подогревать спрос. Рынок в следующем году продолжит работать в том же режиме, что и этой осенью: спокойный ритм сделок, без резких скачков и без падений.

Эксперты Bnmap.pro считают, что до конца года спрос на вторичном рынке останется устойчивым, а цены сделок будут расти умеренно. Если рыночная ипотека продолжит дешеветь, то вырастет число покупателей, которые готовы обслуживать кредит, пусть пока и взятый на размер доплаты. Но комфортный уровень ипотечной ставки для покупателя недвижимости - не более 10%, в противном случае погашение ежемесячного платежа может стать для семьи большой нагрузкой. Особенно для тех, кто берет большой кредит.

До конца года кардинальных изменений на вторичном рынке не будет, говорит Васильев - для удорожания нет фундаментальных факторов, влияющих на спрос (например, дешевой ипотеки или кратного роста зарплат).