Даже добросовестный арендатор, который вовремя платит за жилье и соблюдает правила проживания, рискует не вернуть залог после выезда. Причиной могут стать не только повреждения имущества, но и ошибки при оформлении договора, отсутствие акта приема-передачи или не зафиксированные документально договоренности с собственником. При этом обычный износ мебели и отделки не дает арендодателю автоматического права удерживать обеспечительный платеж. О том, какие пять ошибок чаще всего приводят к потере залога и как защитить свои деньги при аренде жилья, рассказал 11 ноября «Известиям» юрист, эксперт в области частного права Антон Богданов.

Не проверить документы собственника

Перед подписанием договора важно убедиться, что квартиру сдает ее законный владелец или человек, имеющий соответствующие полномочия. Для этого необходимо проверить документы на недвижимость, личность арендодателя, а при заключении сделки через представителя — доверенность или другие подтверждения его права действовать от имени собственника.

«Если человек, с которым заключен договор, не имеет права распоряжаться квартирой, арендатор рискует столкнуться с ситуацией, когда деньги придется возвращать через отдельный спор с этим лицом. При этом само право проживания в квартире может оказаться под вопросом», — объяснил Антон Богданов.

Не менее важно правильно оформить передачу денег. Если залог просят перевести на карту третьего лица, такое поручение следует зафиксировать письменно. При расчете наличными необходимо получить расписку или соответствующую отметку в договоре.

Не уточнить условия возврата залога

Еще одна распространенная ошибка — подписать договор, в котором обеспечительный платеж упоминается без конкретных условий его удержания. В документе необходимо заранее определить, на какие цели собственник может направить эти деньги — на погашение задолженности по аренде, оплату неустойки или компенсацию причиненного ущерба.

«Залог регулируется прежде всего условиями договора, поэтому важно заранее определить, в каких случаях собственник вправе использовать эту сумму, а в каких обязан вернуть ее арендатору», — подчеркнул юрист.

Отдельно стоит прописать порядок досрочного расторжения договора как со стороны жильца, так и со стороны собственника. Это поможет избежать ситуации, когда стороны по-разному трактуют право на возврат залога.

Не зафиксировать состояние квартиры при заселении

Царапины на столе, сколы на плитке и пятна на обоях могут стать поводом для спора при выезде. Если арендатор заранее не зафиксировал состояние жилья, доказать, что дефекты появились еще до его заселения, будет значительно сложнее.

Чтобы избежать подобных претензий, юрист советует составлять акт приема-передачи и дополнять его подробными фото- и видеоматериалами. Файлами можно обменяться через мессенджер, предварительно указав в договоре, что стороны согласны использовать такой способ передачи документов и материалов.

Согласиться оплачивать любой ремонт

Не всякое ухудшение состояния квартиры означает, что арендатор обязан компенсировать собственнику расходы. Важно отличать повреждения, возникшие по вине жильца, от естественного износа мебели, техники и отделки. По общему правилу капитальный ремонт относится к обязанностям собственника, а текущий — арендатора, если договором не установлено иное, поэтому еще до заселения стоит договориться, какие следы эксплуатации считаются нормальными, а какие могут стать основанием для удержания части залога.

«Нужно заранее определить, что стороны считают надлежащим состоянием квартиры при возврате. Например, какие следы эксплуатации допустимы, а какие будут считаться повреждениями. Если этого не сделать, при выезде может возникнуть спор даже из-за незначительных дефектов», — пояснил Антон Богданов.

Кроме того, ответственность за последствия залива соседями или неисправности общего имущества дома нельзя автоматически перекладывать на арендатора.

Передать ключи и забыть об оформлении выезда

Даже если арендатор освободил квартиру и передал ключи собственнику, это еще не означает, что все обязательства сторон завершены. При выезде необходимо составить акт возврата жилья, зафиксировать его состояние и подтвердить передачу ключей.

Если арендодатель отказывается подписывать документ или не приходит на приемку, жильцу стоит самостоятельно зафиксировать состояние квартиры на фото и видео, направить собственнику уведомление по привычным каналам связи и продублировать его заказным письмом.

Также важно сохранить договор, акты приема-передачи и возврата квартиры, подтверждения оплаты аренды и залога, а также переписку с владельцем жилья. Электронные сообщения могут стать доказательствами в споре, особенно если стороны регулярно общались через эти аккаунты или заранее указали их в договоре.

Как повысить шансы вернуть залог

Главный риск для арендатора — полагаться на устные обещания и добрые отношения с собственником, не закрепляя договоренности документально. Даже если в течение всего срока проживания конфликтов не возникало, при выезде стороны могут по-разному оценить состояние квартиры и основания для удержания денег.

Антон Богданов рекомендует заранее прописывать условия возврата обеспечительного платежа, фиксировать состояние жилья при заселении и выезде, а также сохранять все документы и подтверждения расчетов. Чем подробнее оформлены отношения между арендатором и собственником, тем меньше поводов для споров и тем проще жильцу отстоять право на возврат своих денег.