Более 70% отзывов о российских новостройках оказались негативными. Жильцы жалуются на качество строительства, работу управляющих компаний, шум и нехватку парковок. При этом часть покупателей готова приобретать квартиры на 10–20% дороже, если рядом с ЖК будет развитая инфраструктура. С какими трудностями сталкиваются собственники после переезда и как отстаивать свои права — в материале «Известий».
На что жалуются новоселы
Главными причинами недовольства россиян после заселения в новостройки стали работа УК и качество жилья. Об этом «Известиям» рассказали специалисты компании Exeni, проанализировавшие более 66 тыс. комментариев в интернете.
— Один из самых интересных результатов исследования заключается в том, что жители оценивают новостройку гораздо шире, чем просто по качеству квартиры, — отметил кандидат социологических наук, основатель аналитической платформы Алексей Гвинтовкин. — После заселения на первый план выходят работа управляющей компании, расходы на содержание дома, отношения с соседями, наличие парковки и доступность инфраструктуры. По сути, человек приобретает не только квадратные метры, но и среду, в которой ему предстоит жить.
Исследование показало, что 71% проанализированных комментариев были негативными, 16% — нейтральными и лишь 13% — положительными.
Среди других поводов для недовольства — шум соседей, нехватка парковочных мест, неудобная планировка, вопросы безопасности и расположение жилого комплекса.
—Показательно и то, что результаты по крупнейшим городам различаются незначительно — всего на несколько процентов. Это говорит о том, что многие проблемы носят не локальный, а системный характер, —добавилАлексей Гвинтовкин. —Покупатели оценивают не только саму квартиру до сделки, но и условия жизни после получения ключей.
Жалобы на качество строительства и работу УК во многом обоснованны, но адресат часто выбирается неверно, напомнила ведущий эксперт по проектированию сервисных концепций Школы девелопера Иоланта Овчинникова. За дефекты отвечает застройщик, а не управляющая компания.
— Недовольство вызывает и разница между рендерами и фактом, — сказала она. — Рендеры делались три–пять лет назад, когда использовались импортные материалы и оборудование. Сейчас их приходится менять и удешевлять продукт. Возникают вопросы и к срокам устранения недостатков. Если раньше на это уходило до трех месяцев, то теперь ожидание может растянуться на полтора–два года. Такие претензии вполне обоснованны.
Дефицит машино-мест — еще одна серьезная проблема на современном рынке. Сейчас власти работают над ее решением, сказал коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. Например, правительство Москвы значительно повысило коэффициент обеспеченности новостроек парковочными пространствами. Кроме того, интенсивно развивается сеть общественного транспорта.
— Благодаря развитию современных технологий и эффективной деятельности надзорных органов девелоперы практически не допускают грубых нарушений в ходе реализации проектов, — напомнил он. — Качество продукта регулярно совершенствуется, увеличивается число планировочных решений, всё более насыщенной становится собственная инфраструктура жилых комплексов.
Впрочем, отток покупателей представляется неизбежным в условиях длительного действия жесткой монетарной политики, добавил он. Однако дольщики всё равно голосуют рублем за более высокий уровень комфорта и ликвидности по сравнению со «старым фондом» и даже готовыми новостройками 2010-х и начала 2020-х. Также спрос на первичном рынке поддерживают гибкие маркетинговые инструменты от застройщиков, прежде всего — рассрочки и субсидированная ипотека со снижением ставки на определенный срок, скидочные акции и программы лояльности.
Почему так много недовольных
Любой новый дом — это сложная инженерная конструкция, подчеркнул коммерческий директор «Главстроя» Максим Гладченко. По его словам, даже при соблюдении всех требований к проектированию и строительству отдельные недочеты могут обнаружиться только после заселения, когда все системы и оборудование начинают работать под реальной нагрузкой, а общедомовые пространства используются ежедневно.
— Поэтому именно первые владельцы квартир чаще сталкиваются с необходимостью устранения замечаний, — считает эксперт. — Это одна из причин, по которой новостройки могут получать непропорционально много негативных отзывов на начальном этапе эксплуатации (до 70%). Это закономерный процесс.
При этом статистику пользовательских оценок, как указал Максим Гладченко, важно рассматривать в контексте: количество жалоб само по себе еще не говорит о системном низком качестве строительства, и обычно все проблемы решаются девелоперами совместно с управляющими компаниями.
— Чаще всего жители обращаются к нам с конкретными техническими вопросами: их беспокоит работа инженерных систем и оборудования, состояние общедомового имущества, организация парковок, — рассказал Максим Гладченко. — Случаи так называемого потребительского терроризма встречаются крайне редко. Поэтому мы рассматриваем каждое заявление и передаем его в работу.
Среди других частых замечаний — работа лифтов, систем отопления, благоустройство территории и содержание общественных пространств.
По словам Иоланты Овчинниковой, такая ситуация сложилась из-за спешки. После окончания моратория девелоперам снова грозит неустойка за срыв сроков, поэтому многие торопятся ввести объекты в эксплуатацию любой ценой, порой в ущерб качеству.
— Вторая причина связана с материалами: не для всех импортных отделочных покрытий и оборудования удалось найти достойные отечественные аналоги, — пояснила эксперт.
За последние несколько лет критерии выбора жилья стали шире, подтвердила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова. Если раньше большинство покупателей интересовали по сути только «стены, пол, потолок», цена, площадь и планировка, то теперь они приобретают не просто квадратные метры, а полноценный и комфортный сценарий жизни и развития.
— Именно поэтому смотрят не только саму квартиру, но и инфраструктуру, концепцию благоустройства и заполнения коммерческих помещений, прогуливаются по району, читают отзывы о выбранной локации, — подтвердила она.
Кроме того, всё больше внимания уделяется сервисам внутри жилых комплексов. Люди хотят видеть в новостройках не просто жилье, но многофункциональные пространства формата «пятиминутного города». Некоторые покупатели готовы переплачивать за такие преимущества 10–20%.
Как отстаивать свои права
Высокая стоимость квартиры и ее качество — далеко не синонимы, подчеркнул зампред комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Александр Якубовский.
— Люди платят десятки миллионов рублей, берут ипотеку на десятилетия, а после заселения сталкиваются с плохой шумоизоляцией, строительными дефектами, проблемами с инженерными системами и неудовлетворительной работой управляющих компаний, — сказал он. — И вполне закономерно у них возникает вопрос: за что, собственно, отдали такие деньги?
Депутат отметил, что цена квадратного метра сегодня во многом определяется стоимостью земли, кредитных ресурсов, рыночным спросом, но далеко не всегда — реальным качеством объекта. Кроме того, застройщики продают людям не просто квартиры, а обещания комфортной жизни — благоустроенные дворы, современную инфраструктуру, высокие стандарты обслуживания.
— Механизмы защиты прав собственников существуют, — напомнил парламентарий. — По строительным недостаткам необходимо предъявлять требования девелоперу, по качеству обслуживания — управляющей компании, а при отсутствии реакции обращаться в надзорные органы и суд.
Более того, если УК систематически не исполняет свои обязанности, собственники вправе инициировать ее замену в установленном законом порядке.
— Однако вопрос ответственности девелопера за соответствие рекламной картинки и реальности, на мой взгляд, урегулирован недостаточно, — подчеркнул Александр Якубовский. — При этом экономические сложности строительной отрасли не должны становиться оправданием низкого качества жилья.
Директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин напомнил, что о выявленных дефектах нужно сообщать застройщику письменно. При споре о причинах и объеме недостатков может потребоваться обследование. Когда договориться не удается, вопрос решается в суде.
— С работой УК я бы действовал так же предметно: требовал выполнения конкретных обязанностей, — рассказал эксперт. При этом смена управляющей компании не должна рассматриваться как способ исправить все недочеты. Одни из них можно устранить — отрегулировать окна, ликвидировать протечку, наладить уборку. Другие исправить гораздо сложнее: например, добавить парковочные места в уже застроенном дворе или изменить планировку территории. Поэтому еще до покупки я бы оценивал не только квартиру, но и то, как дом будет жить после заселения: сколько предусмотрено машино-мест, что уже работает поблизости, а что пока существует лишь в обещаниях.
Застройщики, дорожащие репутацией и покупателями, находят средства и устраняют недочеты, хотя на это может уходить больше времени, отметила Иоланта Овчинникова. Управляющие компании, заинтересованные в дальнейшем обслуживании дома, иногда берут часть гарантийных работ на себя. Например, могут самостоятельно заменить отвалившуюся плитку, не дожидаясь застройщика. Однако более серьезные неисправности им не всегда под силу устранить: ремонт лифта может потребовать длительного ожидания, а плохая гидроизоляция и подтопление паркинга целиком остаются зоной ответственности девелопера.
Комментарии 0