Условия льготной программы изменились с начала октября. Для многодетных семей сохранилась или даже снизилась процентная ставка, для семей с одним-двумя детьми процент стал выше.

В итоге за месяц, по предварительной оценке ДОМ.РФ, банки выдали 77 000 ипотечных кредитов всех видов на 305 000 000 000 руб. Это на 11 процентов меньше по количеству и на 18 процентов по объему по сравнению со среднемесячным уровнем июля-августа (сравнение с сентябрем не очень показательно, поскольку тогда был ажиотаж перед изменением программы). Выдачи собственно "Семейной ипотеки" упали с летних 28 000 кредитов в месяц до 14 000.

При этом выдачи кредитов по льготной программе росли с каждой неделей. Если в первую неделю октября было выдано 2700 ипотек, то в последнюю уже 4600. Число кредитов в последнюю неделю ниже летних на 27 процентов. Банки и заемщики постепенно адаптируются к изменениям госпрограммы.

Обычно выдачи резко падают после изменения условий льготных программ не только потому, что для заемщиков новые условия - непреодолимый барьер на пути к получению кредита. На самом деле ажиотаж в преддверии каких-то изменений также "вымывает" спрос на несколько недель вперед - те, кто мог спокойно взять ипотеку и позже, спешат получить ее сейчас. И через некоторое время выдачи вновь нарастают. В ноябре адаптация к новым условиям "Семейной ипотеки" продолжится, считают эксперты ДОМ.РФ. По их оценке, в дальнейшем будет выдаваться порядка 5000-5500 кредитов еженедельно.

После ужесточения условий программа перестала быть массовым инструментом для всех семей с детьми, говорит член комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке Ирина Киселева. Основной портрет заемщика сужается в сторону многодетных семей, семей с ребенком-инвалидом и семей с одним-двумя детьми, приобретающими дома с землей или идущих на индивидуальное жилищное строительство.

Повышение ставки для семей с одним-двумя детьми заставляет их менять стратегию улучшения жилищных условий: они собирают на первоначальный взнос от 50 процентов вместе с родителями (внесение половины суммы сразу или в течение первого года после получения кредита позволяет снизить ставку до 6 процентов), либо берут сейчас кредит под 12 процентов, но собираются ускоренно гасить кредит досрочно, чтобы достичь пресловутых 50 процентов. Либо уходят на вторичный рынок, получая кредит под 18-19 процентов годовых, но с ценами на жилье на 30-40 процентов ниже, приберегая право на "Семейную ипотеку" на будущее. Многие клиенты просто откладывают решение, ожидая либо снижения ставок по рыночным программам, либо новых послаблений от государства. В прежнем объеме спрос не восстановится, считает Киселева. Скорее всего, октябрьские цифры близки к "новой норме" на ближайшие месяцы, может быть они лишь немного увеличатся.

Многие откладывают решение, ожидая снижения ставок по ипотеке

Основная реакция семей, для которых условия кредитования стали менее выгодными, - временное откладывание покупки, подтверждает директор по продажам G3 Group Ольга Ващенко. Такие клиенты не отказываются от решения жилищного вопроса, а пересматривают финансовые возможности: заново рассчитывают ипотечную нагрузку, корректируют бюджет и оценивают доступные варианты квартир.

Особенно это актуально для семей, которые не успели приобрести жилье на прежних условиях и теперь сталкиваются с более высокой стоимостью кредита. При этом массового перехода таких покупателей на вторичный рынок, по словам эксперта, не наблюдается. Даже с учетом изменений программа остается для семей с одним-двумя детьми привлекательным инструментом приобретения жилья в новостройках, по сравнению со ставками от 17 процентов для вторичного рынка. Значительная часть отложенного спроса со временем вернется именно на первичный рынок, считает Ващенко.

По мнению коммерческого директора "Главстрой Регионы" Алексея Артошина, спрос по "Семейной ипотеке" будет постепенно восстанавливаться в течение ближайших шести месяцев. К первому кварталу 2027 года спад по сравнению с летними месяцами может сократиться примерно до 15 процентов. Программой продолжают пользоваться семьи с одним, двумя и тремя детьми, которым доступно льготное кредитование. Покупатели стали приобретать двух- и трехкомнатные квартиры с первоначальным взносом в 50 процентов, чтобы воспользоваться семейной ипотекой со ставкой 6 процентов, рассказывает Артошин. Тем, у кого нужной суммы пока нет, приходится откладывать сделку или рассматривать для покупки меньшую площадь. Переход на вторичный рынок также зависит от условий кредита, более низкая стоимость квартиры сама по себе еще не гарантирует посильный ежемесячный платеж при рыночной ставке.

Впереди будет традиционная высокая активность в преддверии Нового года, что нивелирует падение октябрьского спроса, считает директор направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. Конец года не будет спокойным, потому что многие постараются завершить начатое. И покупатели, которые были в активном поиске, но не успели использовать "Семейную ипотеку" по старым правилам, быстрее пройдут путь адаптации к новым условиям и уже в этом году закроют сделку, считает эксперт.

В целом выдачи ипотеки всех видов за 10 месяцев этого года, по данным ДОМ.РФ, пока превышают прошлогодние на 24 процента . В то же время в ближайшие полтора месяца годовая динамика замедлится, в том числе из-за высокой базы ноября-декабря 2025 года (тогда опять же был ажиотаж из-за ожидания изменений "Семейной ипотеки", которые произошли с февраля). По итогам года выдача кредитов будет примерно на уровне прошлого года.