Новый законопроект подготовлен во исполнение постановления Конституционного Суда от 2021 года, которым отдельные положения Жилищного кодекса РФ признаны не соответствующими Основному закону. Выяснилось, что не соблюдается "баланс прав и обязанностей при определении порядка установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой".

Почему нужны изменения

"Проблема, которую решает этот законопроект, знакома сотням тысяч людей, живущих в малоэтажных комплексах и поселках, - пояснил в комментарии "РГ" первый заместитель председателя Комитета по бюджету и налогам Каплан Панеш (фракция ЛДПР). - Человек покупает дом с участком, платит за него деньги, а потом выясняется, что за забор, дороги, освещение, места сбора отходов нужно платить отдельно, и зачастую размер этой платы устанавливается непонятно кем и на каком основании. Конституционный Суд прямо указал на этот правовой пробел, и мы его закрываем".

Член комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Илья Вольфсон тоже уверен, что, когда человек покупает дом в коттеджном поселке или малоэтажном жилом комплексе, ему важно понимать: кто отвечает за дороги, сети и благоустройство, сколько стоит их содержание и как принимаются общие решения. "Именно эти вопросы решает принятый закон, - добавил он. - Его цель - навести порядок в управлении общей инфраструктурой поселков и защитить права жителей".

Впервые пропишут понятия

Первое чтение проект прошел еще в 2022 году и с тех пор был отложен. "Ко второму и третьему чтениям мы серьезно его доработали. Прежде всего, будет четко определяться, где проходят границы жилого комплекса и какое имущество предназначено для общих нужд", - уточнил Вольфсон.

Благодаря новому закону будет закреплено понятие жилого комплекса как совокупности земельных участков с размещенными на них жилыми домами или домами блокированной застройки, а также земельных участков общего назначения и иных объектов общего назначения.

Прописывается, что имущество общего назначения может принадлежать собственникам на праве общей долевой собственности. Устанавливается, что доля в праве общей собственности пропорциональна размеру площади земельного участка собственника. Собственник не вправе осуществить выдел своей доли в натуре или отчуждать ее отдельно от права собственности на земельный участок.

"Впервые на уровне закона четко прописывается, что такое имущество общего назначения, кто им владеет и как определяется доля каждого собственника, - объяснил Каплан Панеш. - Доля привязана к площади земельного участка - это понятный и справедливый принцип. Если у тебя участок больше, ты и в содержании общей инфраструктуры участвуешь пропорционально больше".

"Само понятие доли в общем имуществе теперь связывается с личным участком. Это как с автомобилем: нельзя продать машину, оставив себе ее руль, - отметил Илья Вольфсон. - Так и здесь - при продаже дома доля в общей дороге, детской площадке или сети освещения автоматически перейдет к новому покупателю".

По его словам, важно, что платить, к примеру, за уборку снега или ремонт фонарей предстоит исходя из площади земли, а не по принципу "с каждого двора поровну". Странно, когда владелец скромного таунхауса платит за содержание поселка столько же, сколько хозяин огромного участка на несколько гектаров, пояснил парламентарий.

"При этом управлять поселком люди будут сами: можно нанять профессиональную управляющую компанию, можно создать товарищество собственников или договариваться с подрядчиками напрямую всем миром", - добавил Вольфсон.

Кто за что отвечает

В законопроекте описан алгоритм управления собственниками общим имуществом, находящимся в долевой собственности. Так, договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту этого имущества с управляющими компаниями домовладельцы заключают на основании решения общего собрания. Договоры водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником от своего имени.

Как объяснил Панеш, закон защищает собственника от произвола: нельзя навязать дополнительные платежи сверх установленных решением общего собрания, нельзя лишить человека его доли или заставить платить за то, что ему не нужно.

"Важно, что документ дает людям право до покупки дома запросить полную информацию о составе общего имущества и расходах на его содержание. Это позволяет избежать неприятных сюрпризов после сделки", - добавил депутат.

Как был доработан закон

"Отдельно мы предлагаем защитить людей от того, что часто называют "шлагбаумным рабством", - рассказал Илья Вольфсон о новой норме документа. - В поправках прямо закрепляем: нельзя перекрывать человеку проход и проезд к своему участку по предназначенной для этого общей дороге или брать деньги за сам доступ".

Кроме того, по его словам, уточнили правила на случай, если дороги или инженерные сети принадлежат отдельному владельцу. "Условия пользования такой инфраструктурой и размер платы должны закрепляться в соглашении, а если договориться не получилось - спор разрешит суд. При продаже этих объектов у жителей будет преимущественное право выкупить их в общую собственность", - заявил депутат.

В закон заложили достаточно большой переходный период - новые правила вступят в силу весной 2028 года. Как объяснил член профильного комитета, это время объективно нужно, чтобы рынок адаптировался, застройщики и собственники частных сетей привели свои документы в порядок, а люди успели провести собрания.

"Главное - чтобы жители понимали, за что они платят, могли влиять на решения и беспрепятственно добираться до своего дома", - резюмировал он.